Para convertir un local que ya tienes, o uno que piensas comprar, en una vivienda legal. Un arquitecto o un estudio de tu zona mira si tu local cumple la normativa, prepara el proyecto, tramita el cambio en el ayuntamiento y se encarga de la obra.
Pedir presupuesto es gratis y no te compromete a nada.
Elige tu caso para ver qué pide la normativa, cómo es el papeleo y cuánto suele costar antes de pedir presupuesto.
Cuánto cuesta en total según los metros, y qué parte es proyecto, tasas y obra.
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Qué locales se pueden convertir y cómo tiene que ser la vivienda: metros, altura, luz y fachada.
Ver requisitos →
Declaración responsable o licencia, tasas, comunidad de vecinos, Registro y Catastro.
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El proyecto firmado por un arquitecto que hace falta para presentar el cambio.
Ver qué incluye →
La obra: fachada y ventanas, tabiques, baño, cocina, aislamiento e instalaciones.
Ver la obra y su precio →
Qué comprobar antes de firmar para no comprar un local que no se puede convertir.
Ver qué mirar →¿No sabes por dónde empezar? Cuéntanos tu caso y te orientamos.
Pedir presupuesto gratisDónde está, cuántos metros tiene y si ya es tuyo o lo vas a comprar. Te lleva un minuto.
Un arquitecto o un estudio de tu zona te pregunta por el local, comprueba si se puede convertir y te da el precio sin compromiso.
Se hace el proyecto, se presenta en el ayuntamiento y, con todo en regla, empieza la obra. Al final, escritura y Registro como vivienda.
Horquillas habituales. Lo que más pesa es la obra: depende de los metros, del estado del local y de las calidades.
| Concepto | Precio orientativo | Para qué caso | |
|---|---|---|---|
| Estudio de viabilidad | 200 – 300 € | Saber si el local se puede convertir antes de comprar o encargar el proyecto | Ver más |
| Proyecto técnico | 500 – 5.000 € | Del proyecto de cambio de uso al de obra con dirección del arquitecto | Ver más |
| Trámites y tasas | 1.200 – 1.500 € | Además, el impuesto de obras (ICIO), un porcentaje del presupuesto | Ver más |
| Obra de reforma | 400 – 1.500 €/m² | En Madrid lo habitual es 400 – 800 €/m²; más con calidades altas | Ver más |
| Local de 60 m², todo incluido | 30.000 – 45.000 € | Calidad media; un local de 80 m² en Madrid, 44.000 – 65.000 € | Ver más |
Fuente: guías de precios de Habitissimo (septiembre de 2026) y Cronoshare (marzo de 2026).
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Un local cuesta menos que un piso en el mismo barrio.
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No todos los locales se pueden convertir. En Madrid capital, el edificio tiene que ser de viviendas y el local tiene que estar en planta baja o en una planta de pisos, nunca por debajo de la calle. Tampoco se puede si encima hay otro local de comercio u ocio. Lo explica el Plan General desde la modificación de noviembre de 2023.
Desde septiembre de 2025 hay más límites. Con el llamado Plan Reside, los locales de planta baja de los ejes comerciales y de algunas zonas del centro histórico ya no pueden pasar a vivienda, ni los que están en el catálogo de comercios protegidos. El Ayuntamiento lo justifica en que entre 2015 y 2024 se transformaron más de 3.300 locales.
La vivienda tiene que cumplir lo mismo que un piso. Al menos 40 m² útiles, 2,50 m de altura, una ventana a la calle o a un patio grande y luz natural en cada habitación. En los pueblos manda la normativa de cada ayuntamiento. Todo el detalle está en requisitos para convertir un local en vivienda.
Arquitectos y estudios en todos los distritos de Madrid y en los pueblos del sur, el oeste y el corredor del Henares.
Cuéntanos dónde está y cuántos metros tiene, aunque aún no lo hayas comprado, y te llamamos cuando mejor te venga.
Como orientación, entre 24.000 y 35.000 € un local de 40 m² y entre 30.000 y 45.000 € uno de 60 m², con proyecto, trámites y obra. En Madrid suele salir algo más caro que la media. Tienes el desglose en precio del cambio de uso.
Depende de la calle, del edificio y del propio local. En Madrid capital lo primero es que el edificio sea de viviendas, que el local no esté por debajo de la calle y que no esté en un eje comercial protegido. Un técnico lo comprueba con la ficha urbanística de la parcela antes de que gastes nada en el proyecto.
En Madrid capital, la vivienda resultante necesita al menos 40 m² útiles, sin contar terrazas ni zonas de menos de 2,20 m de alto. Es así desde noviembre de 2023; antes el mínimo era de 38 m².
Sí. El cambio se presenta en el ayuntamiento con un proyecto técnico firmado por un arquitecto o un arquitecto técnico, que justifica que la vivienda cumple el Plan General y el Código Técnico de la Edificación.
Si los estatutos de la comunidad no prohíben el uso de vivienda en los locales, normalmente no hace falta su permiso para el cambio de uso. Pero si la obra toca la fachada o elementos comunes, sí necesitas su acuerdo. Revisa los estatutos antes de empezar.
Sí, cuando termina todo. Con el papel de conformidad del ayuntamiento se cambia la escritura ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad y se actualiza el Catastro. Sin ese papel del ayuntamiento, el Registro no lo inscribe.
No. Te llaman, te explican si tu local tiene opciones y te dan el precio. Decides tú.
¿Te queda alguna duda? Déjanos tu teléfono y te la resolvemos.
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