Un local no tiene ventanas de casa, ni aislamiento, ni baño y cocina de vivienda. La reforma es lo que más cuesta del cambio de uso: en Madrid, lo habitual es entre 400 y 800 € por metro cuadrado. Aquí tienes qué incluye y qué partidas pesan más.
Pedir presupuesto es gratis y no te compromete a nada.
El orden cambia según el local, pero casi siempre se hace todo esto.
Se quita el escaparate o la persiana metálica y se ponen ventanas y puerta de vivienda, a juego con el resto del edificio. Es lo que más cambia el aspecto del local.
Los locales de planta baja suelen tener el suelo sobre el terreno o sobre un sótano frío. Lo normal es aislar el suelo y las paredes que dan a la calle y tratar las humedades antes de nada.
Tabiques nuevos para separar dormitorio y baño, y cocina abierta o cerrada. El baño y la cocina conviene ponerlos cerca de los desagües que ya existen.
Electricidad, agua, saneamiento, calefacción y agua caliente nuevas, con sus boletines, y ventilación de cada habitación según el Código Técnico.
Precios orientativos de partidas sueltas, para hacerte una idea de dónde va el dinero.
| Partida | Precio orientativo | Comentario |
|---|---|---|
| Obra completa en Madrid | 400 – 800 €/m² | Calidades medias; con calidades altas puede llegar a 1.500 €/m² |
| Electricidad y fontanería | Unos 3.000 € | Instalación nueva para una vivienda pequeña |
| Carpintería exterior | Unos 3.000 € | Ventanas y puerta que sustituyen al escaparate |
| Tabiquería | 1.000 – 2.000 € | Para separar dormitorio, baño y cocina |
| Suelos | Unos 40 €/m² | Según el material |
| Revestimiento de paredes | 20 – 35 €/m² | Enlucido, alicatado o pintura |
| Puntos de luz | 30 – 80 € cada uno | Enchufes e interruptores |
Fuente: guías de precios de Habitissimo (septiembre de 2026) y Cronoshare (marzo de 2026).
El precio total por metros, con proyecto y trámites, está en precio del cambio de uso.
Primero los papeles, después la obra. La reforma empieza cuando el cambio de uso está presentado en el ayuntamiento. Una obra hecha antes puede no servir si luego no cumple la normativa. Mira cómo es el trámite en licencia de cambio de uso.
Cuidado con la altura. En Madrid, las habitaciones necesitan 2,50 m de altura libre. Un falso techo, un suelo aislado o un altillo pueden dejar el local por debajo. El arquitecto lo mide antes de proyectar.
Los contadores, fuera de la fachada. Las normas de Madrid no permiten dejarlos en la fachada de la vivienda: hay que buscarles sitio dentro del local o en los cuartos de contadores del edificio.
Cuéntanos dónde está el local, cuántos metros tiene y en qué estado está. Un estudio de tu zona te llama con el precio, gratis y sin compromiso.
Con proyecto, trámites y obra de calidad media, entre 30.000 y 45.000 €. Un local en buen estado y diáfano puede quedarse en la parte baja; uno con humedades o sin instalaciones, en la alta.
A veces, si el local es muy alto. Pero cada planta tiene que respetar la altura mínima de 2,50 m en las habitaciones, y las zonas de menos de 2,20 m no cuentan como superficie útil. Pregunta al arquitecto antes de contar con él.
Casi siempre. La vivienda necesita ventanas de habitación, con luz natural de al menos el 12 % de la superficie de cada pieza, y la fachada debe integrarse con la del edificio. El cambio necesita además el acuerdo de la comunidad.
Tratarlas antes de cualquier acabado. En plantas bajas son frecuentes las humedades que suben del suelo o entran por la fachada. El técnico las revisa en la visita y las incluye en el presupuesto.
No como vivienda legal. Hasta que el cambio de uso no está terminado y comunicado al ayuntamiento, el local sigue siendo un local.
¿Te queda alguna duda? Déjanos tu teléfono y te la resolvemos.
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