En Madrid capital las reglas cambiaron en noviembre de 2023 y otra vez en septiembre de 2025. Aquí tienes qué locales se pueden convertir, cómo tiene que ser la vivienda y dónde ya no se puede, tal como lo publica el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
Pedir presupuesto es gratis y no te compromete a nada.
Son las condiciones del Plan General de Madrid (artículos 7.3.12 y 7.3.13 de sus normas urbanísticas). Si tu local no cumple alguna, el cambio no es posible por mucho que se reforme.
El uso principal del edificio tiene que ser el residencial. En un edificio entero de oficinas o de comercio no se puede convertir un local suelto: solo cambiando el uso de todo el edificio.
Nada de sótanos ni semisótanos: el suelo del local no puede estar, ni siquiera en parte, por debajo de la calle o del terreno que lo rodea.
No se puede convertir un local que tenga encima otro destinado a comercio o a ocio (bares, gimnasios, salas). Lo normal es que encima haya viviendas.
La norma de la zona no puede obligar a que ese local sea comercial, y en las zonas con un número máximo de viviendas no se puede superar. Tampoco si el edificio está protegido y la protección lo impide.
La vivienda que sale del local tiene que cumplir lo mismo que cualquier piso nuevo (artículos 7.3.3 a 7.3.8 y 7.3.14).
| Qué | Mínimo | Detalle |
|---|---|---|
| Superficie útil | 40 m² | Con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño; puede ser diáfana salvo el baño. No cuentan terrazas ni zonas de menos de 2,20 m de alto |
| Altura libre | 2,50 m | En las habitaciones; 2,20 m en cocina, baño y pasillos |
| Estancia-comedor | 14 m² | La cocina puede ir abierta a ella sumando las dos superficies |
| Cocina | 7 m² | Si va aparte |
| Dormitorio | 12 m² | El principal; los demás, 7 m² |
| Baño | 3 m² | Con ducha o bañera, lavabo e inodoro; sin entrar desde la cocina ni desde un dormitorio |
| Luz natural | 12 % | Ventanas de al menos el 12 % de la superficie de cada habitación |
| Vivienda exterior | 3 m de fachada | Con una ventana de una habitación de más de 12 m² a la calle o a un patio grande |
Fuente: normas urbanísticas del Plan General de Madrid, modificación publicada en el BOCM n.º 282 de 27 de noviembre de 2023.
Son los mínimos de Madrid capital. Los pueblos tienen su propio plan general, con medidas que pueden ser distintas: mira, por ejemplo, el cambio de uso en Getafe.
Noviembre de 2023: 40 m² y nada bajo la calle. La modificación de las normas urbanísticas del Plan General, en vigor desde el 27 de noviembre de 2023, subió la vivienda mínima de 38 a 40 m² útiles y ordenó en una sección propia las condiciones para transformar locales en viviendas, incluida la de que ningún local con el suelo bajo el terreno puede pasar a vivienda.
Septiembre de 2025: el Plan Reside protege el comercio de barrio. La modificación del Plan General para la mejora del uso residencial, publicada el 22 de septiembre de 2025, prohíbe convertir en vivienda los locales de planta baja de los ejes comerciales (calles como Reina Victoria, Francisco Silvela o Doctor Esquerdo y los tramos que recoge el Plan), los de planta baja de algunas zonas del centro histórico y los incluidos en el catálogo de establecimientos comerciales.
Cómo saber si te afecta. En el visor urbanístico del Ayuntamiento puedes ver la norma de tu parcela, y si hay dudas se puede hacer una consulta urbanística. Un arquitecto lo comprueba en una visita, antes de que pagues el proyecto.
La fachada del antiguo local tiene que integrarse en la del edificio, con materiales, colores y ventanas parecidos. Y los contadores de la vivienda no pueden quedar en la fachada (artículo 7.3.15).
Agua potable, electricidad, calefacción, agua caliente y saneamiento (artículo 7.3.16). Además, la obra cumple el Código Técnico de la Edificación: aislamiento, ventilación, incendios y accesibilidad.
Se puede sacar más de una vivienda de un local grande si cada una cumple los mínimos, pero entonces se aplican las normas de plazas de aparcamiento del Plan General. El técnico lo estudia caso por caso.
Si los estatutos de la comunidad prohíben usar los locales como vivienda, hay que cambiarlos antes, y eso exige unanimidad. Si la obra toca la fachada o elementos comunes, también hace falta su acuerdo.
Dinos la dirección o el barrio y los metros. Un arquitecto de tu zona te llama, comprueba la normativa de tu local y te dice si tiene opciones antes de gastar nada.
Sí, si el local cumple las condiciones del Plan General: edificio de viviendas, planta baja o de pisos, nada por debajo de la calle, sin comercio encima y fuera de los ejes comerciales y de las zonas del centro donde el Plan Reside lo prohíbe desde septiembre de 2025.
En Madrid capital, al menos 40 m² útiles desde el 27 de noviembre de 2023. Antes eran 38 m².
No. Las normas de Madrid no permiten que una vivienda nueva tenga el suelo, ni siquiera en parte, por debajo del terreno en contacto con ella. Un local en semisótano no puede pasar a vivienda.
Son las calles comerciales que el Plan General protege para que no pierdan sus tiendas. Desde septiembre de 2025, los locales de planta baja de esas calles no pueden convertirse en vivienda. Se comprueba con la norma zonal de la parcela.
Es otro uso, con otras reglas. El Plan Reside limita mucho los pisos turísticos, sobre todo en el centro. Esta web trata solo del cambio a vivienda habitual.
No. Cada ayuntamiento tiene su propio plan general y sus medidas. Las reglas de esta página son las de Madrid capital. Si el local está en otro municipio, el técnico revisa su normativa o se pregunta en su ayuntamiento.
¿Te queda alguna duda? Déjanos tu teléfono y te la resolvemos.
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