Un local de 60 m² suele costar entre 30.000 y 45.000 € convertirlo en vivienda, con proyecto, trámites y obra. Aquí tienes el desglose, lo que más hace subir el precio y un ejemplo real de Madrid comparado con comprar un piso.
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Todo incluido (proyecto, trámites y obra), con calidades medias.
| Tamaño del local | Precio orientativo | Qué suele salir |
|---|---|---|
| 40 m² | 24.000 – 35.000 € | Vivienda pequeña o diáfana; en Madrid capital hacen falta 40 m² útiles, así que puede quedarse corto |
| 60 m² | 30.000 – 45.000 € | Un dormitorio amplio o dos pequeños |
| 80 m² en Madrid | 44.000 – 65.000 € | Dos dormitorios; Madrid sale entre un 10 y un 20 % más caro que la media |
| 100 m² en Madrid | Más de 50.000 € | Dos o tres dormitorios |
Fuente: guías de precios de Cronoshare (marzo de 2026) y Habitissimo (septiembre de 2026).
Las guías no siempre coinciden entre sí: tómalo como orientación. El precio cerrado lo da el estudio cuando ve el local.
Lo que pesa de verdad es la obra. El resto son cantidades pequeñas, pero conviene tenerlas en cuenta desde el principio.
| Concepto | Precio orientativo | Para qué es |
|---|---|---|
| Estudio de viabilidad | 200 – 300 € | Comprobar si el local se puede convertir antes de gastar más |
| Proyecto de cambio de uso | 500 – 1.800 € | El documento que se presenta en el ayuntamiento |
| Proyecto de obra y dirección | 1.500 – 5.000 € | Si además el arquitecto dirige la reforma |
| Trámites y tasas | 1.200 – 1.500 € | Tasa municipal, certificados y gestiones |
| Impuesto de obras (ICIO) | Hasta el 4 % de la obra | En Madrid capital es algo menos (3,75 % desde 2024) |
| Boletines de instalaciones | 100 – 300 € cada uno | Electricidad, agua y gas, si lo hay |
| Notaría y Registro | 500 – 1.000 € | Cambiar la escritura a vivienda e inscribirla |
| Obra de reforma | 400 – 1.500 €/m² | En Madrid lo habitual es 400 – 800 €/m² |
Fuente: guías de precios de Cronoshare (marzo de 2026) y Habitissimo (septiembre de 2026); ICIO, ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de Madrid de 2024.
Más detalle sobre la obra en reforma de un local a vivienda y sobre el proyecto en proyecto de cambio de uso.
Dos locales de los mismos metros pueden tener presupuestos muy distintos. Esto es lo que más cuenta.
Un local diáfano, seco y con suelo nivelado es lo más barato. Si hay que levantar suelos, tratar humedades o rehacer toda la instalación, la obra sube bastante.
Cambiar el escaparate o la persiana por ventanas de vivienda es casi siempre necesario, y la fachada tiene que quedar a juego con el resto del edificio. Es una de las partidas más caras.
Si el local ya tiene desagües cerca de donde irán el baño y la cocina, se ahorra mucho. Llevar el saneamiento lejos obliga a levantar suelo.
Suelos, carpintería, cocina y climatización marcan la diferencia entre los 400 €/m² de una reforma sencilla y los más de 1.000 €/m² de una reforma con calidades altas.
En el ejemplo de la OCU, sí. En un estudio de enero de 2024, la OCU comparó en Madrid un piso y un local de unos 108 m² en la misma zona: el piso costaba 274.000 € y el local 110.000 €. Con 77.300 € de reforma y trámites, el local convertido salía por 187.300 €, unos 86.700 € menos que el piso.
Pero solo si el local se puede convertir. La propia OCU aconseja no comprar ni invertir nada hasta tener claro que el cambio de uso es viable, preguntar en Urbanismo y revisar los estatutos de la comunidad. Lo explicamos en comprar un local para convertirlo en vivienda.
Cuenta también los tiempos. Entre proyecto, trámites y obra pasan varios meses en los que pagas el local sin poder vivir en él. Pide al estudio un calendario aproximado junto al presupuesto.
Dinos dónde está el local y cuántos metros tiene. Un arquitecto o un estudio de tu zona te llama con el precio, gratis y sin compromiso.
En Madrid, lo habitual es entre 400 y 800 € el metro cuadrado de obra. Con calidades altas o un local en mal estado puede pasar de los 1.000 €/m². A eso se suman el proyecto, las tasas y la notaría.
Entre 500 y 1.800 € el proyecto para presentar el cambio, y entre 1.500 y 5.000 € si incluye el proyecto de la obra y la dirección del arquitecto. Más detalles en proyecto de cambio de uso.
Una tasa por tramitar el cambio y el impuesto de construcciones (ICIO), que es un porcentaje del presupuesto de la obra: hasta el 4 %, y en Madrid capital el 3,75 % desde 2024. Las guías calculan unos 1.200 – 1.500 € de trámites y tasas, más el ICIO.
Normalmente no: el cambio de la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad se pagan aparte, unos 500 – 1.000 €. Pregunta qué incluye cada presupuesto para comparar bien.
Al cambiar el uso se actualiza la ficha del Catastro y el recibo del IBI puede cambiar. Cuánto depende de cada inmueble: pregunta en el ayuntamiento o en el Catastro con tu referencia catastral.
¿Te queda alguna duda? Déjanos tu teléfono y te la resolvemos.
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